Thị trường căn hộ nói riêng tại Hà Nội trầm lắng hiện nay lại là cơ hội tốt để những người có nhu cầu và tiền thực mua vào, TS. Nguyễn Bá Ân - Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển, Bộ Kế hoạch Đầu tư, nhìn nhận.

Bên lề tọa đàm Giải pháp vốn cho doanh nghiệp do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức ngày 10-5, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Bá Ân xung quanh câu chuyện vốn cho bất động sản (BĐS) và những diễn biến của thị trường hiện tại.

Đừng đánh đồng BĐS là phi sản xuất

- Thưa ông, BĐS nói chung đang được xếp vào nhóm phi sản xuất nhằm mục tiêu siết chặt tín dụng trong lĩnh vực này, đã và đang gây nhiều ý kiến tranh luận. Quan điểm cá nhân ông về vấn đề này thế nào?

- Ở đây nói vậy chủ yếu tập trung ở khía cạnh kinh doanh trong BĐS. Người đầu tư kinh doanh để lấy lợi nhuận, họ có thể chấp nhận lãi suất cao, rủi ro cao nhưng đối với một nền kinh tế, nhất là khi thị trường BĐS chưa lành mạnh. Nếu chúng ta om vốn vào đó, không tạo ra của cải vật chất cho xã hội thì rất nguy hiểm. Do vậy trong điều kiện, hoàn cảnh, mức độ nào đó, Nhà nước phải hạn chế tín dụng để dòng vốn chảy vào sản xuất.

Một thời gian qua chúng ta đã buông lỏng quản lý thị trường này, nên thực tế hiện nay thị trường BĐS của chúng ta đã chiếm giữ khá nhiều vốn nằm chết, chờ thời.

Theo một số chuyên gia kinh tế, trong 10-15 năm qua chúng ta đã lãng phí hàng chục, hàng trăm tỷ USD từ nguồn đất đai. Nếu Nhà nước quản lý tốt, có chính sách tốt thì có thể chúng ta đã biến được tài nguyên đất đai thành nguồn lực cho phát triển.

Vì thế một trong những vấn đề đặt ra trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội thời gian tới, đó là phải cải cách, đổi mới chính sách về quản lý đất đai, làm sao đảm bảo lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất, người giao lại quyền sử dụng đất và có được một thị trường BĐS lành mạnh. Khi ấy, những biện pháp can thiệp hành chính sẽ giảm đi.

- Nói như vậy là tập trung vào khía cạnh hạn chế đầu cơ, đầu tư trong BĐS, nhưng đây cũng là một ngành tạo ra sản phẩm đặc thù, liên quan và chi phối đến nhiều ngành sản xuất khác trong đó có vật liệu xây dựng. Vậy nên có sự phân tách như thế nào về tín dụng giữa tạo lập sản phẩm với kinh doanh BĐS?

- Tạo ra sản phẩm BĐS thì đó là sản xuất nhưng hiện nay đôi khi người ta gọi thị trường BĐS là phi sản xuất - đó chỉ là cách nói ám chỉ khía cạnh đầu cơ đất đai, biệt thự mua xong để đấy, kinh doanh BĐS trong thời gian dài mà không tạo ra của cải vật chất... - đó mới là phi sản xuất. Hiện nay thị trường thiếu minh bạch, hầu hết đất là đầu cơ, còn việc chủ đầu tư xây khách sạn, văn phòng cho thuê, căn hộ, cửa hàng... thì đó là sản xuất.

Đây là hai vấn đề khác nhau hoàn toàn, cần phải tách bạch ra. Bản thân trong phân chia người ta không gọi BĐS là phi sản xuất. Đây là dạng văn nói chứ không hoàn toàn chính xác theo nghĩa kinh tế của nó.

Siết vốn BĐS là bất đắc dĩ

- Vì sự đánh đồng kể trên mà hiện nay không ít chủ đầu tư phát triển các dự án BĐS thiếu vốn, dẫn tới chậm tiến độ, bỏ dở công trình... Ông có bình luận gì về thực tế này?

Thực sự ra nếu có được thị trường BĐS tách bạch, tránh được nạn đầu cơ thì không phải sử dụng những biện pháp mang tính hành chính như vậy. Yếu tố đầu cơ trong thị trường BĐS Việt Nam là rất lớn và do quản lý kém cho nên chúng ta chưa tách bạch được.

Siết vốn đối với BĐS nói chung là giải pháp bất đắc dĩ. Măc mặc dù biết rằng trong hạn chế cho vay vào BĐS cũng làm hạn chế phát triển một số hạ tầng trong BĐS, nhưng trong điều kiện kiềm chế lạm phát hiện nay phải chấp nhận.

- Thị trường BĐS nói chung hiện khá trầm lắm. Theo ông, siết tín dụng có phải là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này?

- Chắc chắn. Đó là một nguyên nhân quan trọng. Tôi cho rằng có 2 nguyên nhân chính. Thứ nhất, khi kinh tế lạm phát hiện nay, Nhà nước hạn chế nguồn vốn cho BĐS, thị trường trầm lắng, giao dịch ít đi. Thứ hai, trong bối cảnh này, tâm lý người dân những người có tiền bỏ ra mua cũng chần chừ, chờ đợi diễn biến.

Những nhà đầu tư nhỏ lẻ dè dặt trong việc tham gia thị trường lúc này tiếp tục góp phần vào sự trầm lắng của thị trường.

- Vậy theo ông, làm thế nào để BĐS thoát khỏi vòng luẩn quẩn trên?

- Bài toán ổn định vĩ mô là cực kỳ quan trọng. Bất ổn vĩ mô hiện nay có nhiều nguyên nhân, trong đó có việc chúng ta bị mất cân đối thu chi liên tục trong nhiều năm qua, mỗi năm khoảng trên dưới 5%, nó cứ dồn lại từ năm nọ đến năm kia; rồi chi tiêu công của ta quá lớn. Đã đến thời điểm phải có những giải pháp mạnh để ổn định, giảm chi tiêu công, thắt chặt quản lý tiền tệ, cùng một hệ thống giải pháp khác nữa.

Chỉ khi ổn định vĩ mô, giải quyết được bài toán lạm phát thì doanh nghiệp mới làm ăn được, còn hiện nay đồng Việt cứ mất giá, trên danh nghĩa, doanh nghiệp làm ăn có lãi nhưng thực tế là lỗ.

Thời điểm mua vào của người có tiền thực

- Trong thời điểm thị trường trầm lắng thế này có phải là cơ hội cho những người có nhu cầu thực không, thưa ông?

- Thời điểm này là cơ hội cho người có tiền thực, nhu cầu thực. Lúc này ai có tiền thực đầu tư là tốt nhất vì sau một thời gian thị trường trầm lắng, BĐS sẽ trở dần về giá trị thực và chắc chắn giá trị ảo bị mất dần đi. Cho nên người nào có tiền thật, không phải vay lãi ngân hàng thì anh sẽ mua được đúng giá trị của nó.

Khi kinh tế vĩ mô ổn định, nhà nước nới lỏng tín dụng thì thị trường BĐS VN lại sôi động trở lại. Cái giá mà những người mua bỏ ra bây giờ do trầm lắng của thị trường cộng với cái lãi sẽ là cơ hội để được giá cao hơn.

Tôi cho rằng, chỉ người nào có tiền hẵng đầu tư, còn vay ngân hàng lúc này là một rủi ro lớn. Bởi ta chưa nhìn trước được bao giờ vĩ mô mới ổn định. Nếu biết 2-3 tháng hoặc 4-5 tháng sau ổn định thì đi vay cao cũng có thể có lợi. Nhưng cái chính là cơn trầm lắng của BĐS có thể kéo dài như những năm 2001-2005. Trong 3, 4 năm mà đi vay ngân hàng là thất bại.

Cho nên thời điểm này vay ngân hàng để đầu tư BĐS với lãi suất có thể lên đến 25% mà mua trên giá thị trường thì rủi ro cao. Còn nhiều người vẫn vay với điều kiện góp vốn, mua được giá gốc trong điều kiện chênh lệch thị trường thì lại khác.

- Ông vừa cho rằng, hiện nay ai có tiền thực, mua vào thời điểm này đã rất là tốt rồi. Vậy ông nói sao khi vừa rồi ý kiến của một số nhà kinh doanh trong và ngoài nước dự đoán năm 2012, bong bóng BĐS Việt Nam sẽ vỡ. Liệu có nên đợi đến thời điểm đó không?

- Cái đó là dự đoán thôi, nhưng nguy cơ vỡ bong bóng của thị trường BĐS Việt Nam là có. Nếu người ta tính tổng nhu cầu nhà ở của 6-8 triệu dân Hà Nội so với sức chứa của hàng trăm dự án căn hộ, khu đô thị mới hiện nay, thì nhu cầu của Hà Nội không đến mức thế. Nếu phát triển hết ra thì chắc là cung vượt cầu, nguy cơ đó là hiện hữu.

Tất nhiên thị trường Hà Nội còn nhu cầu của các khu vực, tỉnh về mua nhưng đến một lúc nào đó, nó cũng dễ "bội thực" như thời kỳ người ta đua nhau nuôi vẹt và chó nhật. Vì tâm lý hiện nay, không phải người mua BĐS căn hộ là có nhu cầu, phần lớn cái đó là 1 kênh đầu tư của người dân.

BDS Hà Nội chủ yếu là đầu tư, đầu cơ

- Một số ngân hàng cho rằng, các nhà phát triển dự án vay vốn không nhiều, mà đáng kể nhất là những nhà đầu tư, khách hàng cá nhân vay nhỏ lẻ. Như vậy có phải thị trường BĐS chủ yếu là của nhà đầu tư hay không?

- Chủ yếu là của đầu tư, vì ở Việt Nam thị trường BĐS chưa lành mạnh ở chỗ, khi người ta hình thành 1 dự án, bản thân chủ đầu tư bán cho nhà đầu tư thứ cấp đã có chênh lệch rồi. Thứ cấp lại đi huy động vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Những nhà đầu tư nhỏ lẻ có 1 ít tiền, cũng vay thêm vốn để mua, trả tiền tiến độ rồi hy vọng bán đi ăn chênh lệch. Chính cái đó mới tạo ra mức lãi suất vay vốn lên đến 25-27%.

Có thể nói, thị trường BĐS của ta chưa phải là thị trường. Nó gần như vẫn tập trung vào việc phân phối của các nhà thứ cấp rồi mới đến thị trường. Hiện nay tình trạng nêu trên rất nhiều.

- Theo ông, trước bối cảnh khó khăn của thị trường BĐS hiện tại, liệu sắp tới có một cuộc "giải cứu", một nguồn tiền kích cầu, hỗ trợ từ phía Chính phủ như thời điểm hậu khủng hoảng kinh tế năm 2008-2009 hay không?

- Trước mắt thì chắc là chưa. Vì bài toán ổn định kinh tế vĩ mô, chống lạm phát vẫn còn tiếp tục không chỉ trong năm 2011, mà còn tiếp tục trong 2012.

Đó là giải pháp lâu dài cho nền kinh tế chứ không riêng cho ngành BĐS hay một ngành nào khác. Khi giải quyết được vĩ mô, thì nới lỏng thắt chặt tiền tệ, thì thị trường sẽ trở lại đúng quy luật của nó.

- Xin cảm ơn ông!

Theo Nguyễn Nga

Diễn đàn kinh tế Việt Nam