Thông tin một công ty bất động sản (BĐS) lớn (chưa tiện nêu tên) đang chuẩn bị đưa ra thị trường dịch vụ Repo BĐS trong tháng 7 đang thu hút sự quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư (NĐT).

Dịch vụ Repo BĐS đã gây xôn xao cho giới đầu tư trên thị trường BĐS vốn đã bị đóng băng hơn 1 năm qua.

Công ty BĐS sẽ liên kết với một hay nhiều ngân hàng để thực hiện Repo BĐS. Những cá nhân và doanh nghiệp trước đây vay vốn mua BĐS và đang trả lãi vay khá cao, từ 15-18%/năm có thể Repo BĐS. Sau khi thẩm định giá trị BĐS của khách hàng, công ty sẽ cùng khách hàng thực hiện hợp đồng “hứa mua, hứa bán”.

Theo đó, công ty sẽ mua lại BĐS của khách hàng, đồng thời sẵn sàng bán lại BĐS này cho khách hàng theo giá đã mua cộng với khoản phí 1%/giá trị tài sản và lãi suất 15-18%/năm tính theo ngày. Khách hàng sau khi bán BĐS lấy tiền trả nợ trước hạn cho ngân hàng có thể vay lại với lãi suất hiện nay từ 9-12%/năm, sau đó trở lại mua BĐS của mình. Tính tất cả các khoản phí và lãi phải trả cho công ty BĐS và ngân hàng vẫn thấp hơn nhiều so với lãi vay cao theo hợp đồng vay trước đây.

Trường hợp người Repo BĐS không mua lại BĐS như đã thỏa thuận thì công ty BĐS có thể mua đứt BĐS này. Tất nhiên trước đó, khi định giá để ký hợp đồng, công ty BĐS định giá hứa mua khá thấp để buộc người bán phải trở lại mua tài sản của mình, cách làm này nhằm đảm bảo an toàn cho hợp đồng Repo.

Hiện nay, một số công ty BĐS có vốn lớn cũng manh nha thực hiện Repo BĐS. Lãi suất cũng có thể cao hơn lãi suất ngân hàng nhưng với dịch vụ này, nhiều NĐT sẽ tìm thấy lối thoát khi cần vốn để xoay xở chứ không “tắc đường” như thời gian qua.

Thêm một công cụ lưu chuyển dòng vốn

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính tại TP.HCM, cho rằng, dịch vụ Repo BĐS là hoàn toàn hợp lý vì thị trường dịch vụ tài chính hiện nay tại VN quá đơn điệu. Các cá nhân, doanh nghiệp chỉ có thể vay ở các tổ chức tín dụng với lãi suất trần do Ngân hàng Nhà nước ấn định. Với một thị trường chưa có sự cạnh tranh cao, chưa có độ mở lớn như ở VN, việc giám sát lãi suất là điều cần thiết nhưng điều này cũng có hạn chế là dẫn đến sự thiếu đa dạng của thị trường tài chính. Các công cụ phái sinh chưa có dẫn đến tính năng động của các hoạt động đầu tư bị hạn chế, dòng vốn trên thị trường khó luân chuyển.

“Các hoạt động cho vay như kiểu Repo BĐS có mức rủi ro cao hơn nên ngân hàng có thể không chấp nhận được. Tuy nhiên, hình thức Repo BĐS đạt được 2 yếu tố. Yếu tố thứ nhất là về phía người đang “ôm” BĐS. Dù có thể họ phải chấp nhận mức lãi suất cao hơn lãi suất ngân hàng nhưng họ vẫn giữ được BĐS của mình đến lúc tính toán có thể thu lời cao hơn mức lãi suất mà họ phải chịu khi Repo. Bên cung ứng vốn thì không chỉ cung ứng vốn một cách thuần túy, họ phải biết phân tích, dự báo được giá cả, mức độ rủi ro... để khi người Repo không mua lại BĐS họ cũng không bị thiệt hại” - tiến sĩ Hiển phân tích.

Cũng theo ông Hiển, việc Repo BĐS thậm chí còn tốt hơn Repo cổ phiếu vì BĐS thường là nguồn vốn dài hạn và lâu dần, các nguồn vốn này có thể thoát ra khỏi nguồn vốn ngân hàng. Vấn đề quan trọng nhất là khung pháp lý cho việc này và việc hợp đồng chặt chẽ giữa hai bên mà thôi.

Hệ quả tất yếu

Ông Lê Đạt Chí, chuyên gia tài chính tại TP.HCM, cũng cho rằng, Repo BĐS là hệ quả tất yếu của chính sách nới lỏng tiền tệ. Đặc biệt là việc cho phép thực hiện thỏa thuận lãi suất. Điều này cho phép các ngân hàng mạnh dạn mở rộng tín dụng và sản phẩm tài chính Repo BĐS mở ra là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên ông Chí cho rằng, Repo qua công ty BĐS đang là một hình thức lách những quy định của một số ngân hàng để giải ngân nguồn vốn. Công ty BĐS có thể mua tài sản một cách dễ dàng của khách hàng nhưng ngân hàng xử lý nợ bằng tài sản thế chấp thì khó. Việc thực hiện nghiệp vụ Repo chủ yếu là có lợi cho ngân hàng. Họ cũng bảo đảm an toàn cho mình bằng cách "định giá bán thấp" để "khách hàng có thể mua lại dễ dàng". Định giá bán thấp nghĩa là khoản tiền vay ít đi. Khi không có khả năng trả nợ do thắt chặt tín dụng hoặc lãi suất gia tăng và sẽ đẩy khách hàng vào thế mất trắng tài sản.

"Sản phẩm phái sinh luôn chứa đựng nhiều bất ổn. Repo BĐS là một công cụ phái sinh cần thiết nhưng khi cần phải có một cơ chế kiểm soát hữu hiệu để kiểm soát nếu không có thể tạo nên một mối nguy cho nền kinh tế, cho thị trường" - ông Chí nói.